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实践中物业纠纷案件法律问题浅析
近年来，随着我国房地产业的快速发展，物业管理作为其附随产业也迎来了发展的契机。然而，由于相关立法不够完善、行业规范不够健全等原因，物业管理方面的纠纷日益增多，看似小事的物业纠纷已成为当前影响城市发展、影响社会和谐的一大隐患。本文通过对物业纠纷案件中涉及的法律问题进行总结和研讨，以期有效地排解物业纠纷，促进和谐社会建设。一、业主拒交物业管理费引发的纠纷很多拖欠物业费的案件中，业主往往以物业公司未适当履行义务为理由，拒绝支付物业费，其拒交理由多种多样，如小区脏乱差、小区配套设施不到位、房子质量差、小区周围商业扰民、周围业主违章搭建、饲养动物伤人、停车问题等等。由于实践中此类纠纷的发生原因十分复杂，因此，处理此类纠纷要分不同情况作出处理： （1）业主无理拒绝交费的，明显是属于业主违约，物业企业有权向业主进行全额追讨，并可要求承担延期交费的违约责任； （2）物业企业提供的服务质量达不到合同约定致使业主拒绝交费的，应认为是业主行使合同抗辩权的行为，是业主依法采取的自我救济手段。这种情况业主有权根据物业企业提供服务的质量状况，要求适当减少应交的服务费。二、物业费的权属争议 在一起案件中，业主诉称物
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论建设工程“黑白合同”的效力认定及立法完善
一、建设工程“黑白合同”的形成原因1.社会原因目前建筑市场竞争激烈,存在僧多粥少的情况,不少建设方利用自身的优势,对施工方提出苛刻的要求,而施工方为了生存只得忍气吞声,一而再地签订补充协议,接受不平等的条件。有的施工方,以低价位或优厚条件中标后再通过攻关签订补充协议,变更“白合同”,使自己处于有利。2.法律原因当建设工程合同中包含有民事法律关系与行政法律关系时,私人利益与政府代表的社会公共利益便会形成一对矛盾,这对矛盾冲突时候会引发当事人为追求自身利益最大化、规避政府监管,从而签订“黑白合同”的行为。归纳起来“黑合同”主要在以下几方面与“白合同”不同:垫资、压价、肢解分包,改变结算和支付方式,变更工程承包范围等。二、建设工程“黑白合同”的表现形式1.“黑合同”签订在中标之前由于建设工程的不确定因素很多,市场信息的不对称性使建设方难以对投标人的经验及技术,履约能力有准确的判断,给招标人带来诸多风险。为了规避招投标带来的施工者选择不确定风险,不少招标人想方设法控制招投标的结果,具体表现为:在招投标之前与潜在的投标人进行实质性内容谈判,要求写承诺书对工程取费、付款条件、垫资等做出承诺;有的已
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您家小区广告收入装进了谁的口袋？
案情介绍：业主施先生于2003年7月与我市某房地产开发有限公司签订了购买了某时代广场的一套商品房，在《商品房买卖合同》的第十七条第一、二款写明，“商品房所在楼宇的屋面使用权和外墙面使用权归出卖人所有”。某时代广场地处我市中央商务区中心区，周围都是中高级写字楼和中高端住宅区，所处地段可谓“寸土寸金”。麦当劳、肯德基、必胜客、……在某时代广场楼宇外墙上悬挂着多家世界著名企业的广告。据业主们说，别小看了这一块墙，它一年广告收入至少上百万元，但过去几年，这些钱全被开发商收走了。因此，业主们认为开发商抢了他们的“蛋糕”，他们要求拿回自己的“蛋糕”。但是，开发商坚持“按合同办事”，不让出一分收入。2007年的6月份，某时代广场73户业主状告开发商，要夺回小区外墙使用权。此案历时一年多，近日，有了终审判决。虽然《商品房买卖合同》中约定的外墙使用权归开发商所有，但终审判决认定这一格式条款无效，责令开发商将外墙使用权归还全体业主。这个案例的结果是全体业主打赢了官司，依据的是“免责的格式条款无效”，所以全体业主才赢了官司，争取到了这块本就属于自己的“蛋糕”。但是2007年《物权法》实施之后，开发商基本不会
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您家用哪家公司的宽带自己决定的了吗？
案情介绍：家住我市硚口区某家园2期的张先生在搬进新小区之前一直都是用的中国电信的宽带，自己搬进新小区后还是想继续安装电信的宽带，但是当联系物业公司的时候，物业公司的答复是：小区只有中国联通的宽带可以用，没有电信的。张先生于是联系了几家跟自己有一样想法业主提出要求小区引进电信的宽带，但是物业公司的回复是根据开发商跟联通公司签订的协议，小区内只能安装联通的宽带，而不能再引进其他电信运营商。张先生感到特别奇怪，回去找到自己签订的《商品房买卖合同》查看了一下交房的条件，认为按照合同约定电信配套设施是交房的必须条件，那么小区电信配套设施的共有权应该是属于全体业主的，业主应该由选择电信运营商的权利，而不能由开发商和电信运营商强加给业主，于是向开发商提出要求小区的电信运营商由业主自己选择。但是联通公司拿出跟开发商签订的合同，合同中明确写明了该小区的网络设施和通讯线路系联通公司自己投资免费修建的，所以所有权是属于联通公司的，其他电信运营商无权使用。由于“宽带入户”早就成了大部分新建小区交房前必备的配套设施，所以像张先生面临的问题，成为现在社会上普遍存在的一个现象。那么小区的电信配套设施到底该谁修建？所
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“实际施工人”之我见
（前言： 不知道为什么，提到“实际施工人”这个概念，我会不自觉的蹦出“事实婚姻”这个词。中国人的语言是博大精深的，法律用语是严谨的，两者的结合，就是一些法律专家结合所探讨问题中存在的中国的现状和现有的语言词汇，自创出一个词汇，然后以法律的庄严赋予给它一个特殊的意义。“事实婚姻”一定是有别于“婚姻”，如果要是“事实婚姻”就等同于“婚姻”，那么大可不必单独把其提出来，界定时间，界定名称，甚至界定了法律保护的内涵。而“实际施工人”也一定区别于“施工人”，否则，干嘛非得加上“实际”两个字，如果可以推理，是不是还有“名义施工人”“参与施工人”之类的名称呢！我记得我国著名的法学家江平曾在讲课的时候经说过一句话，他说，中国的各级地方法院胆子太小，事无巨细都要请示上级法院；而最高人民法院的胆子太大，司法解释经常可以篡改法律.“实际施工人”这个概念就是最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》中新创设的概念，我们姑且不谈这个概念的创设初衷是什么，但是这个概念的创设彻底突破了《合同法》中最基本的原则：合同相对性)。一、“实际施工人”的概念建筑市场供大于求，卖方起了决定的主导地位，施
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定制商品房的法律风险及预防
前 言定制商品房，是指购房人在商品房开工建设之前，向开发商提供设计或者在开发商的原设计上提出特殊要求，与开发商签订定制商品房合同，再由开发商根据购房人的要求进行重新设计、报批、建造，定制的商品房符合预售条件后，定制双方再按照现有法律法规及定制商品房合同的相关规定办理商品房销售的相关手续的一种商品房销售模式。定制商品房这种销售模式通常会出现在购房人对厂房、研发中心、电脑机房、后援中心、连锁企业对所购房产有特殊要求的情况下。因为，房产不同于其他商品，建成后，在没有取得批准的情况下不得进行改建，即使取得批准，也不可能对原建筑进行大的改动，从而无法满足购房人的需要。以定制方式销售商品房，是在2000年以后随着我国房地产市场的发展而出现的一种销售模式，但由于这种销售模式是适应小范围特殊群体高端购房需求的产物，时至今日，十几年后的中国在法律上仍然对定制商品房没有一个确切的定义及相关的法律规定进行规范。 一、定制商品房的法律关系分析1、定制商品房是否属于商品房买卖合同关系一种观点认为，定制的房产不属于“商品房”，不适用商品房销售的相关法律法规。理由是我国《城市房地产管理法》及其他相关法律法规，包括最
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高考状元可否戴罪上大学？
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“终身禁入央企”PK追究渎职犯罪
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《企业所得税法》实施条例正在抓紧制订中
《企业所得税法》将于2008年1月1日起实施，企业眼下十分关注《企业所得税法》的实施条例何时出台。有关部门的权威人士日前表示，有关部门正在抓紧制订这部法律的实施条例，将争取早日公布，以便企业及早做好准备。 《企业所得税法》中税收优惠政策的具体执行办法是企业非常关心的问题之一，对此权威人士表示，《企业所得税法》明确了我国的税收优惠原则，实施条例会对这些法律原则逐一进行细化规定。《企业所得税法》对税收优惠政策的调整主要秉承两个原则，第一是由过去的以区域优惠为主，转变为以产业优惠为主；第二是由过去的以直接优惠为主，转变为逐步以间接优惠为主，这是我国税收优惠体系的一项重大变化。 作为《企业所得税法》中税收优惠政策的几大亮点之一，国家将对需要扶持的高新技术企业实行15%的低税率，这就意味着，今后无论企业是设立在国家高新技术开发区内还是区外，只要被相关部门认定为需要扶持的高新技术企业，一律可以享受15%的低税率优惠。此外，小型微利企业在新法实施后也将适用20%的低税率。目前，有关部门正在重新制订这两类企业的认定标准。 权威人士表示，国家今后对节能环保企业、投资公共设施建设的企业、从事农林牧
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商业特许经营管理条例解读
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