近年来，随着我国房地产业的快速发展，物业管理作为其附随产业也迎来了发展的契机。然而，由于相关立法不够完善、行业规范不够健全等原因，物业管理方面的纠纷日益增多，看似小事的物业纠纷已成为当前影响城市发展、影响社会和谐的一大隐患。本文通过对物业纠纷案件中涉及的法律问题进行总结和研讨，以期有效地排解物业纠纷，促进和谐社会建设。
一、业主拒交物业管理费引发的纠纷
很多拖欠物业费的案件中，业主往往以物业公司未适当履行义务为理由，拒绝支付物业费，其拒交理由多种多样，如小区脏乱差、小区配套设施不到位、房子质量差、小区周围商业扰民、周围业主违章搭建、饲养动物伤人、停车问题等等。
由于实践中此类纠纷的发生原因十分复杂，因此，处理此类纠纷要分不同情况作出处理：
（1）业主无理拒绝交费的，明显是属于业主违约，物业企业有权向业主进行全额追讨，并可要求承担延期交费的违约责任；
（2）物业企业提供的服务质量达不到合同约定致使业主拒绝交费的，应认为是业主行使合同抗辩权的行为，是业主依法采取的自我救济手段。这种情况业主有权根据物业企业提供服务的质量状况，要求适当减少应交的服务费。
二、物业费的权属争议
在一起案件中，业主诉称物业企业当年度费用的盈余应当退还业主或者抵充下年度物业费，而物业企业辩称则认为物业费是物业企业的收入来源，应当由物业企业自行支配。
对于物业费的权属，笔者认为：应该根据物业企业服务的收费方式来判定。
实践中物业企业收取物业费通常有两种方式：包干制和酬金制。
包干制是指由业主向物业企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业企业承担的物业服务计费方式。在包干制下，物业企业按物业服务合同约定提供物业服务，其对应收的物业服务费拥有所有权，可以自行支配，盈余或者亏损均由物业企业享有或者承担，业主及业主委员会无权干涉其使用情况，只是物业企业需要定期公布物业管理费的使用情况，供业主监督。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。在酬金制下，物业企业向业主收取的物业管理服务费分成两个部分：物业服务支出和物业企业的报酬。物业企业的报酬按照物业服务成本的一定比例提取或固定为一定的额度，这是实行酬金制的核心。而物业服务支出则属于代管性质，其所有权归全体业主所有，预算支出的钱没有花完，剩下的应属业主所有；如果预算不足，经过业主同意可以修改预算，还是由业主支付。因此，在酬金制下，物业管理费中除酬金部分外其他部分的支配权就属于业主所有，结余部分应返还业主或按业主指定的用途使用，物业企业无权自行支配。
三、物业企业以不当行为催缴物业费产生的纠纷
为了让业主按时足额缴纳物业费，物业企业往往会采取各种手段来而这些业主催缴物业费，常见方法包括：停止提供物业服务；采用停水、停电、停气、停热的方式；不交物业费不给交房等等。
下面就这几种常见的物业费催讨行为，从法律的角度来分析是否恰当。
（1）不缴纳物业费停止物业服务。
物业企业认为：根据合同法中同时履行抗辩权的规定，对于没有先后履行顺序的义务，如果一方未按约履行其义务的，另一方有权在对方履行其义务前暂停自己义务的履行。在物业服务合同中，业主支付物业费物业公司履行物业服务，两者没有先后顺序，业主拖欠费用，物业企业当然可以停止服务，这是法律赋予的权利。
对此，笔者认为：物业服务不是简单的单一对口的服务合同，是一种服务对象为群体的服务合同，物业服务行为针对的客体是一个人群，对于少数未交费人群而言，物业企业停止服务是行使了同时履行抗辩权，但对于大多数缴纳了物业费的业主则构成了违约。所以，如果仅有个别或少数业主未支付物业管理费用的，物业企业不得行使同时履行抗辩权，只有在大多数业主未给付物业管理费用或者未给付的物业费用超过应给付费用总额的一定比例，物业企业才可以行使同时履行抗辩权。至于何为多数？多大比例？尚需相关法律法规予以明确。
（2）不交物业费就采用停水、停电、停气、停热方式。
物业企业的权利主要是依据物业服务合同收取物业服务费用。实际工作中，物业企业往往基于委托向业主代收水费、电费、有线电视费用。而且，物业服务合同中也往往订有业主不交纳物业服务费用，物业企业可以停电停水的条款。因此，物业企业普遍认为，业主不交纳物业服务费用，物业企业停水停电，既是合同的约定，也符合常理，并无不妥。
但笔者认为：这种方式其实是一种侵权行为。因为涉及水、电、气、热的合同，《合同法》界定为供水供电供热合同，与物业服务合同是两个独立的合同，涉及不同的合同当事人。小区业主供水供电合同的相对人是供水公司和电力公司。根据权利义务相一致的原则，用水用电人有义务交纳水费和电费，供水供电公司有义务按照约定供水供电。也就是，用水用电人有要求供水供电的权利，而供水供电公司相应的享有收取水费电费的权利。根据双务合同履行中抗辩权行使的原则，如果用水用电人不履行交纳水费电费的义务，则供水供电公司可以拒绝履行供水供电的义务，即供水供电公司此时有停水停电的权利。可见，享有停水停电权利的权利人是供水公司和电力供应公司。物业管理企业并不是小区业主的供水供电人，不享有停水停电的权利。在物业服务合同中，双方当事人约定在业主不交纳物业服务费用的情况下，赋予物业企业停水停电的权利本身的约定也是不合理的，因为这一约定侵犯了供水供电人的权利。在合同法上，这属于涉他合同条款，这种条款必须经过第三方即供水供电人的同意，否则是无效的。并且，由于供水供电义务所对应的是交纳水费电费义务，即使供水供电公司授权物业企业代替其收取水费电费并可以停水停电作为收取费用的手段，物业企业也不能以停水停电来催缴物业服务费用，只能以它来催缴水费电费。
因此，对这类情况应区分情况分别处理，业主拖欠物业管理费用，物业企业停止对其供应水电气，造成业主损害的，应对受害业主承担损害赔偿责任；业主拖欠水电气费用，物业管理企业受水电气供应企业的委托停止供应水电气，致使业主收到损害的，不承担责任。
（3）不缴物业管理费不给交房的问题。
实践中开发商交房大都委托物业企业办理，而物业企业在办理交房时，为了便于物业费的收取，经常会要求业主收房时一并缴纳物业费，不缴费不给交房。
笔者认为：如果在《房屋买卖合同》中没有特别约定的情况下，物业企业这种行为是违法的。房屋买卖合同与物业服务合同是两个独立的合同关系，而交房则是买卖合同中开发商的义务之一，开发商可以委托他人代为履行这项义务，但是对于交付义务履行的抗辩只能以买卖合同的约定为基础。而物业费的缴纳，并非买卖合同的买受人的义务之一，而是存在于另一物业服务合同中，因此，以不缴费就不交房为抗辩，显然在抗辩权行使上存在错误，错误地将物业服务合同的抗辩权运用到了买卖合同中，因此这种抗辩本身就是无效的，如果因此导致业主无法取得房屋，开发商是要承担逾期交房违约责任的，所以物业企业如果没有开发商的授权而擅自规定业主不缴物业管理费就不给交房，给开发商导致的逾期交房的违约责任开发商可以向物业企业追偿。
四、无书面物业管理服务合同纠纷的处理
实践中，有不少物业企业与业主委员会或业主之间没有订立书面合同，或者是合同到期没有续签，双方以事实行为在履行着物业服务关系。那在这种情况下，在无合同可依的情形下，发生纠纷如何处理？
对于这种情形，笔者认为要从以下几个方面分析：
（1）与个别业主没有签物业合同并不代表与业主个人之间没有物业合同，如果说业主委员会已签有合同，则对全体业主是有约束力的，如果说业主对于业主委员会的决定有异议，可以通过诉讼或业主大会方式撤销。
（2）要确定物业公司是否具有资质。
对于实际提供服务的公司，如果具有物业资质，则双方形成事实上的物业管理服务合同关系处理；如无物业资质，则双方之间的关系，不能视为是物业服务关系，只能按照一般服务合同关系处理，实际管理者只能根据其实际付出收取合理的服务成本。
（3）对于形成事实上物业服务合同关系，再要确定这是事实关系形成的原因及双方对于事实关系主观的接受程度。
如果这种事实关系的形成，双方之间都是自愿认可接受的，或者虽然表面拒绝但实质上仍是接受物业企业提供的物业服务的，则可以参照本小区同类物业合同的标准或者小区物业收费批文规定的标准，小区没有批文或同类物业合同的，可以参照本地区同类物业服务项目收费标准确定应交纳的物业服务费用。
如果这种事实关系的形成，是基于物业企业的强制行为而导致的，比如说物业合同已解除或终止，业主已要求物业企业进行交接但物业企业霸占物业拒不交接而导致的事实物业关系，基于不能强制缔约的理论，尽管双方之间有事实的行为，但由于没有主观缔结物业服务关系的意思，因此不能认定物业企业与业主之间存在事实的服务合同关系，但鉴于客观上小区实际上的确因此受益，这时可以依据无因管理关系来处理，物业企业仅能请求业主支付物业管理而支付的必要成本，并且这种成本的计算应采取“就低不就高”的原则，这样才有利于规范、治理物业企业拒绝退场的行为。
五、业主改变物业用途的问题
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：因其他业主将住宅改变为商业用房或者办公用房等经营性用房，致使其正常居住和生活环境的安全或安宁受到或者可能受到直接损害的业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。
第九条规定，业主未经有利害关系的业主同意，将住宅改变为经营性用房，有利害关系的业主请求排除妨害或者恢复原状的，应予支持。造成损害的，并应负赔偿责任。业主实施其他违反专有部分用途的行为，参照前款规定处理。
从上述规定可以看出，法院对于“有利害关系的业主”的界定，采取的是基于居住安全、安宁的广义理解，也就是说如果改变用途会直接损害到其他业主的安全或安宁，不论这种直接损害是已经影响业主或者可能是可能影响其他业主，这类业主就属于“有利害关系的业主”的概念，如果未经其同意，起就有权请求恢复原状，造成损害的，有权要求赔偿。
该司法解释除了关于业主改变物业用途的相关规定外，第十条还规定：建筑区划内经营性用房的业主或者占有使用人从事经营活动，严重影响其他业主的正常居住和生活环境的安全或安宁，受到损害的业主请求排除妨害的，应予支持。造成损害的，并应负赔偿责任。也就是说，在小区内业主正常经营活动的开展，也必须优先保证小区内业主的居住安全及安宁，毕竟这是住宅区不是商业区，如果说因经营行为而影响了其他业主的居住，受损业主有权排除妨碍。
六、业主搭建行为引发纠纷的处理
目前，因业主搭建行为引发的物业管理纠纷在案件中也占了相当大的比重，此类纠纷多发生在居民小区内。有的业主为了自己生活上的便利，在物业的共用部位搭建雨蓬、观景台，也有的因为业主为了扩展自己的使用空间而封闭阳台。而物业企业认为业主行为妨碍了小区的整体美观，要求业主拆除，双方由此发生纠纷。
笔者认为：这类案件双方争议的焦点主要集中在如何理解私搭乱建问题上。在物业共用部位（如屋面）搭建雨蓬、养鸽棚、观景台，或在公用位置设置杂物架等，既给物业企业维修、管理工作造成了妨碍，也侵害了其他业主的公共利益，故这类行为住宅物业管理规定是明确予以禁止的，有的物业管理合同及业主公约等也明确规定业主不得从事上述行为，因而对于此类搭建行为法院往往是判令业主进行拆除，恢复原状。
对于业主在自己物业的空间范围内进行封闭阳台、设置辅助设施的行为，应当视具体情况分别处理：如果业主签订的物业管理合同、业主公约中明确约定禁止此种搭建、封闭行为，或者虽未做约定，但其封闭、搭建行为已经损害到公共利益，违反了相应法律、法规的禁止性规定，则应当判令拆除、恢复原状；如果业主的行为属于正当行使物业所有权的行为，并未违反约定或违反法律法规的禁止性规定，则对要求拆除的请求应当不予支持。
综上，物业纠纷作为一类涉及范围大，人数多的案件，具有争议内容复杂的显著特点，加之生活贴近程度高，维权成本低，隐然有多发，广发的趋势，如何有效地排解纠纷，促进和谐，已成为亟待解决的问题。
