一、“精装修房”概念的源起
在国外，没有非常明确的“住宅精装修”的叙述，大多是采用“住宅产业化”的理念，二者有着异曲同工之处。全世界首先采用精装修模式的国家是瑞典，之后欧美日等发达国家纷纷仿效跟进。通过半个多世纪的发展完善，发达国家目前已经形成一套独自自身特点且成熟的精装修体系和运作理念。以欧美日为例：日本的住宅精装修是与住宅产业化同步，早期由于装修技术娴熟人员不足与住宅需求激增的矛盾，为提高效率，都是由开发商统一建造和装修，期间提升装修技术、管理模式，促进建造、装修一体化、工厂化；在美国，装修讲求实用性和高效率，同时独立性强，消费者并无较高装修要求，经过墙面粉刷、地面刷平之类的基本装修之后，由购房者按照个人喜好自行购买各种配件和卫浴厨房设备进行进一步精装修；就高级公寓而言，购房者可以将个人装修想法提前告知建筑师，双方沟通出合理的方案，再交由开发商进行建设，若购房者在装修期间有新的想法，可以随时与建筑师、开发商进行沟通，具有极大的自主选择能力；在欧洲以德国和法国为首，住宅装修上提倡“轻装修、重装饰”，硬装较为基础简单，满足基本的设备要求，强调软装，通过窗帘、艺术品等美化室内环境。
总体而言，发达国家住宅精装修占比较高，而且住宅精装修已经实现工业化，较为注重节能环保，装饰装修配件具有通用性、多样性，在实现住宅精装修标准化的同时，又给予消费者极大的自主选择空间。
二、我国的“精装修房”现状及相关立法解读
中国的精装修产业起步晚，随着中国房地产从2000年初开始的“遍地是金”到2012年以后的“白银时代”房地产业的迅猛、惊人发展之速演绎出精装修产业的发展，且市场庞大、涉众面广、近年来群体纠纷不断。本文并非讨论装修市场领域的问题，故文本的“精装修房”仅仅是指在商品房交易的一级市场中由开发企业直接与购房户交易过程中的“精装修”以及相关问题。
笔者梳理了国家、各地对于精装修房、全装修房的法规政策变化和关注。从这些法规政策上可知国家鼓励“精装修”“全装修”，其中很重要的一点，在于它是一个三赢的措施，从购房者角度来看，该措施可以极大减轻购房者在装修阶段的金钱、时间、精力的消耗，减少不必要的材料浪费、噪音扰民、环境污染；从开发商角度来看，该措施可以增强竞争力，促使开发商为迎合市场而提升服务质量，探索楼盘开发、房屋装修一体化服务模式，为企业提供新的经济增长点，实现可持续发展；从社会发展角度来看，该措施可以催生新型经济增长产业链，拉动装饰装修等行业多元化发展，推动人员就业、国家税收、社会稳定。
“精装修”的本意，是提高效率、缩短工期、为消费者提供更完善的住宅服务，同时避免二次装修造成的破坏房屋结构、浪费装修材料和扰民等现象。住建部副部长仇保兴曾在两会期间表示，我国商品房“二次装修”浪费惊人，仅拆除改造部分每年浪费 300 亿元以上。另据中国建筑装饰协会的调查，住宅装饰装修平均一户产生两吨垃圾，其中85%是可回收再利用的资源；二次装修是我国建筑能耗高于国际平均水平的一个重要因素，国内目前建筑工程造成的污染约占全部污染的三分之一[1]。随着政策的不断倾斜，精装修市场的发展壮大势不可挡，面向楼盘的大规模住宅精装修、批量装修成为装修行业的重要商业模式，所以合理地对楼盘大规模住宅精装修项目进行管理就显得非常必要。
三、“精装修房”纠纷的诉讼数据及争议焦点分析。
2018 年 7 月下旬，武汉多名购房者因认为某楼盘开发商在公摊面积上打擦边球而进行维权抗议。根据购房者反映，此处楼盘公摊占比高达 27%，而且开发商对电梯、走廊等公摊面积也是按照室内精装修价格收费、价格虚高。同时，一篇由《新华每日电讯》发表的评论文章《“公摊面积伤民”矛盾亟待求解》，使得“公摊面积”四个字再次被推上了风口浪尖。现如今，因精装修产生的维权、仲裁、诉讼事件频发，笔者最近代理了99件“精装修房”的案件一审、二审，笔者代理方为开发商，99件案件的业主均为开发商某一楼盘的购房户，诉请是一致的，分为两个部分第一就是认为与开发商签订的《装修合同》的装修款价不符实，甚至在启动诉讼前还通过单方委托鉴定的形式对于商品房装修的价值进行了评估；第二就是认为精装修的部分收取了公摊部分的装修款，系双倍收取，所以装修合同系未全面履行，属违约，应承担违约责任。笔者因为案件的代理，从阿尔法软件调取了能够查询的公知数据对于近三年关于精装房的纠纷的争议问题进行了归纳整理，如下：
（一）、近三年的诉讼案件及裁判结果 ；
（二）、案件争议问题的归纳
1、原告的恒定性，我们通过案例检索分析不难看出，在法院通过诉讼程序解决的纠纷中，如果仅仅是涉及装修差价的纠纷，开发商作为原告的比例仅为0.57% ，而购房户作为原告所占的比例为99.4%，涉及到装修质量的纠纷开发商作为原告的比例仅为1.12% ，而购房户作为原告所占的比例为98.8%，从中我们可以得出这样的结论，纠纷中认为自己权益受损的都为购房户。而很少有开发商作为原告的起诉购房户的违约责任，这是由合同的性质决定的，开发商在装修合同中的主要合同权利就是收取代替业主装修的装修款，而此笔款项的收取往往发生在装修进行前，而购房户的主合同权利除了收精装修房，更多的是对于装修质量、装修是否符合标准产生异议，而此时房屋已经交付，业主对于权益受损，往往只能通过诉讼途径维权。
2、《商品房买卖合同》与《装修合同》的关联性。
装修合同是基于购房户购买的商品房这一标的进行的，所以在处理《商品房买卖合同》和精装修的合同关系上，在司法实践中认定的观点也存在差异。一种是认为装修合同是买卖合同的补充，只是基于“精装修”所完成的内容与买卖合同附件中的装修标准存在不同，所以在考量合同权利义务的时候应综合在一起进行考量；而另外的观点是认为买卖合同与精装修合同是独立的两份合同，两份合同的合同性质不同，一份是买卖合同，而装修合同或者是委托或者是承揽合同，交易双方的主体地位不同，在买卖合同中，开发商是出卖方、甲方，而购房户是买受方是乙方，在装修合同中，基本都是购房户是甲方，开发商是乙方，因为装修合同处置的标的物权属是购房户的，合同中的权利义务界定都不同，所以两份合同都是独立的合同。
3、装修合同价款与装修价值的等值性；
在进行的案例检索中查知，30%以上的购房户起诉的原因是认为精装修合同条款中约定的装修价款跟实际装修的价值是不相符合的，甚至网上有言论“一、二线精装修房的溢价达70%-100%”，我们不知道这个言论的依据是如何计算得出的，但是笔者接触的这99件案例的业主就是跟大多数维权的业主的思路是一致的，即找家评估机构对装修进行评估，然后将评估价和合同的价差作为诉请的依据。但是我们搜寻法院对于此类案件的裁判结果，能够支持购房户诉请的比例仅占到31%。
4、装修质量问题
搜检的案例中，70%以上的纠纷都是认为“精装修”存在装修质量的问题，包括网上炒作的沸沸扬扬的“富力十号“的再审判决，当时366户业主仅有10户收房，更多的是因为精装修存在的质量问题拒绝收房，有的业主在收房时，找到上百处问题。进而形成诉讼，一、二审都是开发商赢的，再审改判开发商赔偿责任，也就是认为开发商存在违约的情形。我们搜检的案例中在购房户起诉开发商的装修质量纠纷中，裁判的结果也有60%以上是支持或者部分支持购房户的诉请。
（三）纷争不断的原因释析。
除了我们上诉归纳的国家从法规政策从环保层面在提倡开发商向购房者交付商品房的时候进行统一的精装修、全装修。更为重要的是随着我国政策对于大城市的房屋销售限价，开发商的利润空间被压缩，我国对于房地产市场调控缺乏长效机制，短期目标与长期目标不能共存，房地产是经济稳定剂。限价是避免失控，但又不能让房地产熄火。市场涨跌应该是市场行为，限价是无奈下的政策，但如果只限价把数据弄平稳了，但结果很可能是导致追求利益最大化的资本运营中的企业要么控制成本，要么捆绑其他利润产品，精装修就是经常被捆绑的模式。很多业内人士吐槽限价的这两年将是这些年房屋质量最差的一批。
四、新版《武汉市商品房买卖合同》对于“精装修房”的条款规定梳理；
我们代理案件期间，为进一步规范商品房买卖行为，明确买卖双方责任，保障买卖双方合法权益，维护房地产市场正常秩序，市住房保障房管局、市市场监督管理局新修订了《武汉市商品房买卖合同（预售）》（WF-2020-K7201-01）、《武汉市商品房买卖合同（现售）》（WF-2020-K7201-02）示范文本（以下简称2020版示范文本），并于2020年5月25日起启用。作为武汉市房地产服务的传统大所，我们在新版合同制定的过程中作为调研的律所，参加过座谈。房管部门在制定新版合同的过程中，更多的是将视角集中在近年来纠纷多发领域，其中精装修房、全装修房就是热点之一，我们将新版合同中涉及的精装修部分的条款进行了梳理
从上可知，2020版示范文明确全装修商品房按购房合同总价款办理贷款明确全装修商品房为一体化产品，其房屋总价款包括毛坯价款和装饰装修价款，买受人选择贷款购房的，按合同约定支付首付款后，剩余款项（含装饰装修价款）可申请办理个人住房商业贷款或公积金贷款。第二点、进一步规范全装修商品房装饰装修交付标准。2020版示范文本主要从三个方面对装饰装修交付标准进行了规范：一是强化交付标准，强调装修、装饰所用材料的产品质量除符合双方约定的标准外，还必须符合国家的强制性标准；二是明确出卖人擅自加装部分的归属问题，示范文本中注明出卖人未经双方约定增加的装置、装修、装饰，视为无条件赠送给买受人；三是细化对装饰装修标准的约定，2020版示范文本（预售合同附件六、现售合同附件七）从内、外装饰装修两个部分，按照起居厅、卧室、厨房等不同功能区间分类罗列装饰装修主要材料和设备的品牌、规格、数量等内容，供买卖双方协商确定。新版合同里，全装修商品房是一体化产品，有关装修明细在附件中予以明确，同时装修装饰价款也纳入合同。笔者希望新版示范文本合同能有效化解“双合同”的问题。
五、“精装修房”签约之买卖双方权利保护
（一）、正确衡定价格与价值的关系
实现契约自由是近代私法走向进步的标志，市场经济也称为契约经济，一个现代发达的市场经济在很大程度上是以合同能否得到全面及时的履行，因合同产生的争议能否得到公正有效的解决作为标志的。合同作为交易的基本手段，参与交易的当事人需要一些共同的秩序和规则，以保证交易的顺利进行。购房者在与开发商签订精装修合同时都是系双方的真实意思表示，无违反法律法规禁止性规定的条款，无损害公序良俗，那么除非开发商严重违约，存在精装修的的质量不能达到交付的标准，购房者仅仅想以评估价值的形式推翻双方合同价格，这种观点既无法律支持也无合同条款支持，也得不到法院的支持。法律现在的规定，都是为了真正的实现契约自由的精神，双方合意之后，任何一方不依法行使自己的权利，而是一直使交易处于不稳定性，那么就没有市场经济根本制度的运行。理性是公平的基础，公平本质上是人类基于理性判断而形成的对利益获取过程和利益分配结果的感受。购房户在购房并签署精装修合同的时候清楚每平方米需要支付的装修对价，同时购房者作为个体，关注的只是自身的权益，如果担心自身的权益受到侵害，更应该采取的是预先的防范措施。而开发商关注、考虑若干个消费者组成的一个整体权益，购房者支付的装修价款，不仅仅是受单独的室内装修价值影响，还包括市场供求关系、产品质量、外界配套、产品宣传、包装、购买者心理、合理利润、品牌价值等多种因素的影响。开发商在综合考量自己的品牌定位、行业价值上应该完成双方基本等价的合同约定履行，否则也会面临众多的纠纷和争诉乃至承担民事责任、行政责任，严重的甚至存在刑事责任。
武汉新版《武汉市商品房买卖合同》现售版的第十五条第三款、预售版的第十七条第三款及合同附件均对装饰装修及设备标准作出单独规定，区分了外装饰装修部分和内装饰装修部分，并强调“交付的商品房达不到本附件约定装修标准的，按照本合同第十五条第（三）款和第十七条第三款约定处理。出卖人未经双方约定增加的装修、装饰，视为无条件赠送给买受人。”同时，将装饰装修价款计入商品房总价款，交付时买卖双方对于装饰装修是否达到了合同约定的装修价格一直是纠纷的高发点，新版这么规定一定程度上缓解了购房纠纷，但卖方还是应当按照新版附件的格式，尽可能详细告知买受人商品房的装饰装修品牌、材质、规格，展示交付样板房；买受人在购房前也应细致了解装饰装修内容后决定是否购买，除非出卖人交付时实际情况与宣传或合同承诺的品牌、材质、规格等极其不符，否则以装修实际价值低于合同约定装饰装修价款要求退赔也较难得到法院支持。
(二)公共部分与共有房屋分摊建筑面积的精装修款，购房者在双倍买单嘛？
1、“公摊面积”的相关争议由来已久。
所谓公摊面积，是分摊的公用建筑面积的简称。国家质量技术监督局发布的国家标准《房产测量规范》B3.1规定了公摊面积的范围：“共有面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。”
公摊面积要追溯到中国上世纪的房地产发展进程，改革开放以前，国内采取福利分房制度，房子是单位分发给员工的福利，由于分配不公、人口增长、财政吃紧等因素，探索新的住房供应模式变得十分必要。1987 年深圳首次以公开拍卖的方式有偿转让国有土地使用权，正式从香港引进了土地招拍挂这个模式，1994 年从香港引进卖楼花形成内地的房屋预售制度；在 2013 年《一手住宅物业销售条例》出台之前，香港是采用建筑面积计算方式来进行房屋销售，也就是使用面积（套内建筑面积）+ 公摊面积的方式。
2、公摊面积作为建筑面积的一部分，融入进了众多售卖和计价规则中。
按照“建筑面积”售房，政府制定了很多与建筑面积挂钩的规则，如建设部制订的《商品房销售面积计算及公用面积分摊规则》第三条规定商品房销售以建筑面积为面积计算单位；房产证上还是显示建筑面积；物业管理服务费和供暖费还是按建筑面积收取；房屋的抵押贷款、精装修合同均以建筑面积为基准。
我国城市普遍是采用依据“建筑面积”计算价格的模式，广东顺德等个别城市在试行“套内面积”或“建筑面积+ 套内面积”的“双轨制”计价模式，重庆市2012 年发布实施的《重庆市城镇房地产交易管理条例》第 13 条规定：“商品房销售应当同时公布套内建筑面积及其价格、建筑面积及其价格，并载入商品房买卖合同。交易当事人发生面积纠纷时，应当以套内建筑面积和套内建筑面积价格作为处理纠纷的计价依据。”
3、装修合同按照建筑面积收取装修费用是不是存在跟购房合同中“公摊面积”的双重给付？购房者对于自己的室内装修与公摊面积双重承担了装修费的返还诉讼也是近年来的重要纠纷领域。
笔者认为鉴于以建筑面积作为计价规则在我国是明确存在和予以保护的，那么购房者在签署精装修合同的时候是必须明确提出异议装修价款按照建筑面积计算存在不合理性，因为建筑面积是室内使用面积与公摊面积之和，这就导致购房者精装修支出，除了自己的住宅套内使用面积进行装修，对于公共部分与共有房屋分摊建筑面积也要承担精装修费而这部分的所谓精装修标准往往是在商品房买卖合同的附件交付标准中体现的，因此购房者对于该部分的装修款价格持有异议或者约定重复性都需要在签约的时候进行磋商，否则可以拒绝购买这类的精装修房。
而开发商一方认为精装商品房并非简单的毛坯房+室内装修，购房者仅占据精装修楼盘中的一个小的环节，无法得出开发商在开发精装修楼盘中除完成毛坯房建设外，只多做了室内装修的结论。公摊部分的装修质量也时刻影响着业主的日常生活、工作，不应割裂对待。开发商要开发建设精装修商品房，就必须针对这部分改善型中高端客户，从前期设计开始进行规划，在楼盘配套设施、绿化景观、房屋外立面选材、楼宇大堂空间，甚至是选用的前期物业公司等方面做出远比开发毛坯楼盘更大的投入和优化，而完成室内装修仅仅是精装修楼盘中必备的一个环节而已。且任何一个楼盘几乎都不能存在一部分是精装修房一部分是毛坯房交付的情形。但是笔者认为开发商也应该明确告知购房者对于装修价款的计价方式、依据以及明确细化交付标准。否则对于购房者公摊部分“双倍买单”的诉请的抗辩很难得到支持。
4、新版《武汉市商品房买卖合同》也对实测建筑面积、套内建筑面积、公摊共有建筑面积都分别作出了约定，并且就计价方式和价款部分，分开约定了毛坯部分和装饰装修部分；给予三种方式来计算商品房价款：【套】【基本单元】、套内建筑面积、建筑面积。新版就“公摊面积”的约定可以在一定程度上给予购房者一些自主权，规避以往只能被动接受的局面。在装修装饰方面，新版《武汉市商品房买卖合同》从多个方面进行了规范，顺应了市场：一是明确了商品房计价方式，将装修价款计入商品房总价款；二是就交付标准进行更严格的规定，要求装修材料的质量除了符合买卖双方约定，还应当符合国家强制性标准，否则出卖方应承担相应的违约责任；三是细化了装饰装修材料的标准，从品牌、材质、规格、数量多个方面进行约定，且分为了内、外装饰装修部分，使公摊面积的装修质量一定程度上也做了保证。
（三）精装修房需要考虑的其他问题规避质量纠纷。
1、设计方案的合理性。国内的精装修主要采取的是由开发商与购房者签订装修合同，由开发商为购房者寻找有资质的装修企业进行施工，并将装修成果按交付标准交付给购房者的模式。由于是统一装修、批量装修，装修企业的资质存在注水，企业竞争经验不足、应对方案不多，容易与原本的房屋主体结构、空间设计产生分歧，比如空调插座、空调洞位置不符合使用习惯；玄关吊顶过低；厨房两排橱柜之间的净宽很狭窄，达不到《住宅设计规范》中规定的“不得少于0.90m”等，给购房者带来了不好的住房体验。
2、部件质量缺陷。这里的部件指的是装修房屋所用到的房
屋构件、设备、材料，比如门窗、橱柜、插座、地板等，这类部件均是由开发商进行统一采购，而非自己生产。因利益驱使，以坏充好，使用不符合国家规定的材料也是市场乱象之一。
3、装修环保避免污染
装修材料本身就带有一定的空气污染和辐射性，如油漆涂料、板材粘合剂、天然石材等，均含有一定的甲醛、苯等挥发性有机物气体或是氡、镭等放射性物质，这些污染物通过进入人体与血液或器官相作用，从而直接影响身体各项机能。非正规的装修材料必然会产生更为严重的危害，因此《室内装饰装修材料有害物质限量10项国家标准》就壁纸、内墙涂料、胶黏剂等装修材料中所含的有害物质进行严格限量，《室内空气质量标准》4.1也明确规定：“室内空气应无毒、无害、无异常嗅味。”
中国室内环境监测委员会曾对6000户家庭的室内环境进行检测，结果显示90%以上的儿童房间都存在环境污染问题。儿童作为对环境极其敏感的弱势群体，自身免疫力系统仍然脆弱，抵抗外来侵害的能力较差，加上身处室内的时间较长，这对空气质量就提出很高要求。近年来一种被称为“儿童居室综合症”的儿科疾病出现,医学认为病因就是患儿长时间受到居室内的空气污染。精装修带来的室内环境污染，也可能产生三聚氰胺效应。所以，开发商对该风险应当高度关注。
4、对此，新版《武汉市商品房买卖合同》规定（现售第十五条/预售第十七条），买卖商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。附件（现售附件七/预售附件六）也明确交付的商品房达不到本附件约定装修标准的，按照本合同第十五条/第十七条第（三）款约定处理。出卖人未经双方约定增加的装修、装饰，视为无条件赠送给买受人。新版《武汉市商品房买卖合同》（现售第十五条/预售第十七条）明确了新增空气质量、建筑隔声及建筑节能措施的标准及违约责任：要求室内空气质量、建筑隔声必须符合国家、地方标准、相应规范，如果该商品房室内空气质量或建筑隔声情况经检测不符合标准，由出卖人负责整改，整改后仍不符合标准的，买受人有权解除合同。
六、结语：
精装修成品房不仅可以为业主省下大量时间，提高住房效率，而且能从根本上避免毛坯房造成的二次装修材料的浪费和污染，极大降低能耗、物耗和成本，这是绿色低碳理念在房产开发中最有效的实现途径。万科地产建立了住宅产业化研究院，并在 2011 年与住建部展开合作，力求全面推进住宅产业化建设标准的建立，同时完善万科自身的精装修标准体系；中海地产经过多个精装修项目的实践，已总结形成了齐全的精装修系列管理体系指引，如精装修设计管理流程、精装修合约管理体系、物资采购管理体系、精装修进度管控体系及标准工期模板、精装修质量管控体系、精装修成品保护管理体系、精装修水电安装管理指引、精装修入伙维修管理办法、精装修检查评估管理指引等[1]。再加上新版《武汉市商品房买卖合同》的发布，预示着国内精装修住宅市场逐渐朝一体化、商品化转变，因此，精装修住宅商品房是房地产开发的必行之路，绿色低碳住宅又是本行业的发展趋势，两者有机结合才能经受住市场的考验，才能够取得市场最终的长久发展。
[1]选自：张刚.商品住宅批量精装修关键过程管理研究[D].西安：长安大学,2016
作者简介
弭晶：湖北诚明律师事务所副主任、副书记、权益合伙人,武大大学经济法博士
袁苏：湖北诚明律师事务所专职律师
