业主王先生的一辆崭新的黑色奔驰轿车,停在自己居住的小区停车场,车身四边都被锐器刮了长长的刮痕。王先生愤怒不已,在花费了近2万元将车辆修复并要求小区物业公司赔偿无果后,王先生将物业公司告上法庭,要求物业公司赔偿维修费。
这起小区车辆受损索赔案,涉及到一个所有小区都可能面临的法律问题,即业主财产受损,物业公司要不要赔偿?也就是说,物业对小区业主财产究竟负有多大的管理责任?
据了解,此前,物业公司与小区业主委员会签订了《物业服务合同》,约定物业公司对小区实行24小时保安服务和管理,对小区进行全天候值班巡视。合同还约定了违约责任:“如果物业公司的服务没有达到标准,给业主个人造成损害的,应按国家法律法规相关规定承担相应责任;同时还约定物业公司要对小区重点部位包括车库,每2小时巡查一次”。
焦点一:物业公司有没有“保管义务”?
这个案件最大的争议焦点在于,王先生与物业公司之间是否存在车辆保管合同关系?
对此,王先生认为,物业公司管理的车库是封闭式的,他刚向物业公司交了300元的车辆管理费,就与物业公司形成了事实上的车辆保管关系,物业公司负有为王先生保管车辆的义务。
但是,物业公司认为,他们经营的是房地产管理,并没有机动车保管项目,双方之间不存在车辆保管关系。物业公司开具给王先生的收费发票上注明 “车辆管理费”,《停车须知》也明确了“停车场所收费用为场地维护费,不负车辆及车内财物的保管责任”。因此双方之间是物业服务法律关系,而不是保管法律关系。
律师说法:收停车费不等于保管关系
本案中,王先生虽然将车辆停放在物业公司管理的小区内,并向物业公司支付了一定的费用,但该车的钥匙并未交予物业公司,始终由车主实际保管,该车何时停放、何时开走皆由车主自行决定,物业公司对该车出入并不能进行实际的控制,即车主并未将保管物实际交付物业公司进行保管。因此,双方之间是物业服务关系,而不是保管关系。如果小区里的停车场是进行了备案登记的专用停车场,有相关部门颁发的收费许可证,车主与其建立的就是保管合同关系,车辆在该停车场受损、丢失,物业公司都应该要担责。如果小区停车场不是专用停车场,那么停车位的所有权就是全体业主,车主占用停车位,所得的收益应属于全体业主,而物业公司收取的场地占用费、占道费等收益,应由全体业主享有所有权,该项费用显然不是保管费。因此,物业公司收取停车费并不等于与车主成立车辆保管合同。
焦点二:物业是否尽责?要不要赔?
王先生认为,自己的车停在小区被刮,就说明物业公司没有尽到合同约定的职责,根据 《合同法》、《物业管理条例》等有关规定,物业公司应赔偿因保管不善造成的财产损失。
对此,物业公司认为,自己已经对停车场尽到了相应的管理责任,而且车辆受损与物业公司的管理行为之间不存在任何因果关系,虽然物业公司作为整个小区的委托管理人,确实负有管理的义务,但是,这个义务是针对小区的大环境,即整个小区的秩序管理,小区内所有的房屋车辆受损都要物业公司来承担,这是不现实的。
律师说法:物业公司如无过错则无需赔偿
车辆在小区内被盗或者被毁损,物业公司是否承担赔偿责任,关键要看物业公司是否有过错。根据《物业管理条例》第36条第二款,如果业主能够举证物业公司在管理过程中未能履行合同约定义务,存在重大过错,导致业主财产被盗或受损,业主有权要求物业赔偿;反之,如果物业管理公司尽到相应的善良管理人的注意义务,则无须承担赔偿责任。本案中,根据双方签的《物业服务合同》,物业公司的责任主要在于对小区及停车场的宏观安全保卫,而不涉及对某个业主个人的特定财产的微观保障责任。因此,这个案件的重点在于考察物业公司是否尽到了宏观保卫的管理义务。在实际管理中,进入车库仅能通过小区内的电梯和车库大门。物业公司对车库大门使用控制道闸系统,对进出车辆实行智能读卡登记,且保安每2小时对车库巡查一次,因此物业公司对车库尽到了相应管理职责,对王先生的车辆受损不存在过错,不应赔偿。